Khách mua nhà góp vốn dễ bị trói

Hệ lụy từ hợp đồng góp vốn

Sự việc gần đây liên quan đến tòa nhà chung cư cao tầng Văn Khê-Hà Đông, đông đảo khách hàng yêu cầu phía chủ đầu tư phải giải trình lý do tăng giá nhà mà họ đã cam kết góp vốn trước đó. Đồng thời chất vấn chủ đầu tư nhiều vấn đề liên quan đến phần diện tích sử dụng chung trong căn nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

Phía chủ đầu tư đưa ra những căn cứ dẫn đến tăng giá căn hộ, đồng ý chia sẻ với khách hàng một phần giá tăng. Nhưng nhiều khách hàng bày tỏ, sự thay đổi thiết kế, vật liệu và một số hạng mục khác không được sự đồng ý của họ nên không đồng ý nộp thêm khoản chi phí này.

Những người ký hợp đồng góp vốn nhằm mua căn hộ không có điều khoản điều chỉnh giá, thì giữ quan điểm cũ tức là không chấp nhận tăng giá nhà và tiếp tục góp vốn để chuyển sang hợp đồng mua bán. Trường hợp khi cam kết có điều khoản mở (điều chỉnh giá) thì hai bên còn phải bàn và đến nay chưa kết thúc.

Trước đó, khách hàng đặt mua căn hộ theo hợp đồng góp vốn trong dự án 302 Cầu Giấy cũng lên tiếng về việc họ mua phải căn hộ trên tầng chưa được cấp phép. Khi tìm hiểu, về mặt pháp lý thì thành phố Hà Nội đã có quyết định 637/QĐ-UB cho phép xây dựng tổ hợp nhà này từ năm 2003. Nhưng vì nhiều lý do, phía chủ đầu tư không triển khai dự án mà tiếp tục xin thủ tục cấp phép nâng lên 25 và 30 tầng.

Nhiều căn hộ hiện nay được đặt mua theo hợp đồng góp vốn.

Ông Dũng, một khách hàng mua căn hộ 123 m2 với giá gần 2 tỷ đồng, cũng theo hình thức hợp đồng góp vốn. Nhưng sau hơn 5 năm dự án không triển khai nên ông Dũng quyết định tìm hiểu kỹ sự việc này. Đến nay người đại diện của ông Dũng nhận được câu trả lời, là không được ký hợp đồng mua căn hộ đó nữa. Vấn đề là trong trường hợp hợp đồng góp vốn bị phá vỡ, thì quyền lợi chính đáng của khách hàng sẽ do cơ quan nào giải quyết?

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, thì trong Luật Nhà ở không có quy định về hợp đồng góp vốn. Nói cách khác, người mua ký hợp đồng góp vốn là không đúng quy định của pháp luật. Luật Nhà ở chỉ quy định về hợp đồng mua bán nhà mà thôi.

Các chuyên gia về nhà ở phân tích, hợp đồng góp vốn chỉ là thỏa thuận tự nguyện mang tính dân sự giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án. Vì là thỏa thuận dân sự, nên khi phát sinh tranh chấp chỉ có cách là hai bên ngồi lại thương lượng, hoặc khi không thống nhất được cách giải quyết thì đưa ra tòa dân sự. Lời khuyên của các chuyên gia nhà ở, là không nên ký hợp đồng góp vốn hoặc khi ký phải rất rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ các bên, phạm vi hợp đồng, giá cả... liên quan đến căn hộ đó.

Ông Chu Văn Chung - Vụ trưởng Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng cảnh báo: Điều nguy hiểm là, hầu hết các bản hợp đồng góp vốn soạn không đầy đủ hoặc thiếu chặt chẽ về mặt pháp luật, thường là thiếu điều khoản xử lý tranh chấp, nên khi phát sinh tranh chấp không có căn cứ giải quyết. Trường hợp phải đưa ra tòa, tòa cũng rất khó bảo vệ quyền lợi cho khách hàng vì thiếu những căn cứ pháp lý.

Tiến sĩ, luật sư Trần Công Trục khẳng định: Đã cam kết mua nhà (chẳng hạn giá 10 triệu đồng/m2, với những quy định kèm theo) thì phải thực hiện nghiêm cam kết đó, còn giá cả luôn biến động theo thị trường. Nếu có điều khoản mở, tức là coi giá ghi trong hợp đồng chỉ là giá tạm tính, thì hai bên phải ngồi lại thỏa thuận cách giải quyết, có căn cứ xác đáng...

Ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam - lại cho rằng: Cần làm rõ căn cứ nào mà nhà đầu tư đề nghị tăng giá nhà khi thỏa thuận đã ký trước đó, còn thị trường thì luôn luôn động. Điều này liên quan đến sự minh bạch của giá đất (phần chiếm tỷ lệ rất cao trong giá nhà ở). Mặt khác, giá nhà có liên quan đến giá vật liệu xây dựng. Khi giá vật liệu xây dựng tăng cao, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn điều chỉnh tháo gỡ khó khăn cho các nhà thầu. Nhưng hiện nay, giá vật liệu xuống nhiều (nhất là sắt thép) thì các chủ đầu tư có hạ giá nhà so với cam kết trước đó không? Lâu nay, mức giá trần đưa ra cũng rất khó hiểu.

Hai vấn đề mà ông Nga đưa ra, một là làm rõ giá nhà, việc này Viện Nghiên cứu kinh tế Bộ Xây dựng làm tốt hơn cả; ngoài ra, nên quy định rõ phương tiện thanh toán, vì nhiều dự án lấy USD làm phương tiện thanh toán không lợi cho khách hàng. Ngoại trừ một số Tổng Công ty lớn làm ăn có uy tín, thì tình trạng đặt chỗ mua nhà qua hợp đồng góp vốn ở nhiều dự án chung cư đã và đang gây nhiều phức tạp cho người dân, cần phải chấn chỉnh.